Contrôles techniques obligatoires: quid du partage de responsabilité entre propriétaire et locataire?

Il arrive fréquemment qu’un site ou bâtiment industriel fasse l’objet d’un contrat de location entre un propriétaire-bailleur et un locataire. Ce dernier assure généralement par la suite les fonctions de chef d’établissement ou d’employeur au sein de l’entreprise locatrice.

La question peut se poser, le cas échéant, de la façon dont se fait le partage de responsabilité concernant le suivi des équipements électriques ou de sécurité incendie qui se trouvaient préalablement au sein des bâtiments avant la conclusion du contrat de bail.

La relation entre propriétaire et locataire est définie par la loi. Ainsi, si le propriétaire se doit de prendre en charge l’ensemble des gros travaux relatifs à la salubrité et à la vétusté du bien loué, le locataire prend en charge les travaux relatifs à « l’entretien courant et les menues réparations du logement » (art. 7 de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1989).

Il revient également au propriétaire de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique. Celui-ci, annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, doit comprendre, entre autres documents, « un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. » Le locataire dispose ainsi en principe au moment du contrat de l’ensemble des informations sur les équipements électriques présents au sein des bâtiments loués (emplacements, types d’équipement et état).

Concernant les vérifications périodiques obligatoires des installations électriques, l’article R4226-5 du code du travail dispose qu’il revient à l’employeur de maintenir l’ensemble des installations électriques permanentes en conformité avec les dispositions relatives à la conception des installations électriques applicables à la date de leur mise en service.

Par ailleurs, l’article R4226-16 du code du travail prévoit que l’employeur doit procéder ou faire procéder, périodiquement, à la vérification des installations électriques afin de s’assurer qu’elles sont maintenues en conformité avec les règles de santé et de sécurité.

De façon plus générale, selon ce que dispose le code du travail, la responsabilité des opérations de maintenance obligatoire et contrôles techniques obligatoires incombe au chef d’établissement, et par conséquent au locataire des installations.

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